Kinh nghiệm bán nhà phố mua đất ngoại ô xây phòng trọ kinh doanh

No comments

Chị Ngọt sống tại quận Bình Thạnh cũng đã mua một mảnh đất hơn 200 m2 gần khu Cá Sấu Hoa Cà, quận Thủ Đức và bỏ trống từ năm 2009, đầu năm 2015 vừa qua,

Sau khi bán căn nhà phố trong hẻm xe hơi tại quận 3, Tp.HCM được gần 4 tỷ đồng, anh Hào đã mua một mảnh đất vùng ven cách đó gần 20 km để xây dãy phòng trọ cho thuê nhằm gia tăng thu nhập và tích lũy tài sản.
Anh Hào chia sẻ, có thể với nhiều người, việc bán nhà phố gần khu trung tâm là dại, tuy nhiên anh cần tăng dòng tiền nên phải chuyển đổi để tìm kiếm cơ hội mới. Theo nhà đầu tư này, căn nhà phố nội đô trước đây chỉ có một công dụng là để ở chứ không thể buôn bán hay cho thuê dù vị trí khá thuận tiện. Nhưng khi bán đi lại thu về nguồn tiền khá lớn, gia đình anh giải quyết được nhiều bài toán tài chính cùng một lúc.

Trước tiên, anh chuyển đổi 3 tỷ đồng sang khu đất (2 tỷ đồng) và xây dãy nhà trọ cấp 4 ở quận Thủ Đức, gần với Bình Dương (1 tỷ đồng). Tuy vị trí khu đất xa nội đô, song địa bàn vùng ven này lại gần các khu công nghiệp nên đông khách thuê. Điều này giải quyết được nhu cầu khá bức bách của gia đình là gia tăng thu nhập hàng tháng.

Tiếp đến, với số tiền còn lại gần 1 tỷ đồng, anh Hào vay thêm 300 triệu mua nhà phố giá rẻ ở quận 9 gần đó để ổn định chỗ ở mới đồng thời tiện quản lý khu nhà trọ. Số tiền thu được từ cho thuê nhà được dùng để trả lãi vay. Bên cạnh đó, với khu đất kèm dãy phòng cho thuê và căn nhà phố vùng ven vừa mua anh vẫn còn cơ hội nữa là tích lũy tài sản gắn liền với đất theo thời gian.

Anh Hào cho biết, một khi dòng tiền cho thuê từ dãy nhà trọ ổn định, anh sẽ có điều kiện nâng cấp hoặc sửa sang căn nhà phố xây sẵn theo sở thích. Duy nhất có một điều bất tiện là phải di chuyển vào khu trung tâm khá xa và mất nhiều thời gian đi lại hơn.

Tương tự, anh Nguyễn Bình sống tại quận 11, Tp. HCM có gần 10 năm sống bằng nghề buôn và cho thuê chung cư, anh đã bán 2 căn hộ cách sân bay 10 phút đi xe máy để mua đất quận 12 xây phòng trọ.

Bán nhà phố mua đất vùng ven xây phòng trọ cho thuê
Xu hướng dịch chuyển vốn ra vùng ngoại ô xây nhà trọ kinh doanh đang
hình thành nên một thị trường sôi động. Ảnh: Lucas Nguyễn

Theo lời kể của anh Bình, 2 căn chung cư quận Tân Bình (giáp ranh Phú Nhuận) sau 5 năm cho thuê tăng giá nhẹ nhờ vị trí thuận tiện. Thời điểm anh bán đi là cuối năm 2014 khi thị trường chung cư đang ấm lại giúp anh thu về hơn 4,2 tỷ đồng.

Sau đó, anh dùng toàn bộ số vốn này đầu tư khu đất gần 500 m2 ở quận 12 và thế chấp sổ đỏ để vay thêm tiền xây 25 phòng trọ. Cụ thể, mỗi phòng trọ có diện tích 15 m2, lối đi khá rộng rãi, lại ở quận 12 nên nhanh chóng được thị trường chấp nhận. Anh Bình cho hay, nhờ giáp ranh với quận đông dân nhập cư là Gò Vấp và khá gần khu công nghiệp Tân Bình nên sau gần 3 tháng thử nghiệm kênh đầu tư mới này, khách thuê khá ổn định.

Nhưng nhà đầu tư này cũng phân tích rằng, nếu so sánh giữa cho thuê nhà trọ và cho thuê căn hộ chung cư với thì chung cư là kênh đầu tư nhẹ nhàng, nhàn hạ và dễ dàng hơn rất nhiều. Còn kinh doanh phòng trọ phải hao tốn tâm sức và theo sát địa bàn mà lại chỉ là thu tiền lẻ. Tuy nhiên, ưu diểm của kênh đầu tư phòng trọ đó là tích lũy được khu đất và xem như đây là một kênh trú ẩn khá an toàn, doanh thu hàng tháng chỉ ổn định chứ không quá lớn.

Chị Ngọt sống tại quận Bình Thạnh cũng đã mua một mảnh đất hơn 200 m2 gần khu Cá Sấu Hoa Cà, quận Thủ Đức và bỏ trống từ năm 2009, đầu năm 2015 vừa qua, chị cũng thử nghiệm xây 10 phòng cho thuê.

Theo chị Ngọt giải thích, 5 năm trước thị trường bất động sản rất khó khăn, do thương lượng được giá rẻ nên chị mua làm của để dành. Hiện nay, khu này đang sốt nhà cho thuê, nên chị xây phòng trọ để gia tăng giá trị tài sản. Chị cho biết thêm, hiện tại mỗi tháng chị thu 10 triệu đồng tiền cho thuê phòng trọ. Dù số tiền này chỉ là bạc lẻ so với tiền tỷ mà chị bỏ ra, song bù lại tài sản này giúp chị an tâm vì giá trị sẽ tăng lên trong tương lai.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ Bất động sản Eximland đánh giá, xu hướng dịch chuyển ra vùng ngoại ô Tp.HCM săn đất lẻ tại quận 8, quận 9, quận 12, quận Nhà Bè, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh,… để xây nhà trọ cho thuê không phải là mới. Nhưng kiểu đầu tư này đang có xu hướng hình thành một thị trường sôi động trong vòng 6 đến 18 tháng qua, xu hướng này xuất hiện ở những khu vực gần trường đại học, khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà xưởng…

Nữ chuyên gia này cho hay, với dòng tiền nhàn rỗi vài tỷ đồng thì các nhà đầu tư đã có thể thử nghiệm mô hình này ở quy mô trung bình hoặc nhỏ. Sau khi mua đất có pháp lý đầy đủ, có thể lấy sổ đỏ của khu đất để thế chấp vay vốn xây nhà. Sau đó, doanh thu từ tiền thuê nhà có thể trả góp dần cho dãy nhà trọ.

Theo đó, đây là kiểu tích lũy tài sản điển hình và cũng là kênh trú ẩn an toàn có thể tránh được trượt giá, cũng như chống lạm phát và “sống khỏe” ngay cả trong tình huống thị trường BĐS rơi vào khó khăn. Mặc dù chỉ thu bạc lẻ hàng tháng và phức tạp ở khâu quản lý, song ưu điểm là tính ổn định cao, có thể kỳ vọng kịch bản kiến tha lâu đầy tổ. Bà Tú nhận định, cách đầu tư này góp phần làm đa dạng các kênh bất động sản tiêu dùng, có khả năng giúp nâng hiệu quả sử dụng đất, tuy nhiên cần được quản lý chặt chẽ để đảm bảo an ninh trật tự khu vực.

Ngoài ra, bà Tú cũng cho biết điểm yếu của kênh đầu tư này đó là không thể lướt sóng, kiếm lời nhanh, không có doanh thu đột biến và chôn vốn rất lâu. Nếu muốn hoàn vốn và thu về lợi nhuận thì nhà đầu tư phải kiên trì theo đuổi mô hình này từ 5 đến 10 năm. Bởi khi bỏ dở giữa chừng thì giá trị tài sản vẫn ổn định song công trình đầu tư trên đất chưa kịp hoàn vốn.